最高法院于5月24日正式出臺(tái)了《對(duì)于審理建筑物區(qū)別所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)使用法律多少問(wèn)題的說(shuō)明》（下稱(chēng)《建筑物區(qū)別所有權(quán)的說(shuō)明》）和《對(duì)于審理物業(yè)辦事糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)《物業(yè)糾紛的解釋》），希望進(jìn)一步界定其中的具體問(wèn)題。這兩個(gè)司法解釋自今年10月1日開(kāi)始實(shí)施。下面由上海律師事務(wù)所為大家講解相關(guān)的法律法規(guī)。

　　據(jù)最高法院相關(guān)人士先容，最高法院早在2003年，即《物權(quán)法》出臺(tái)前，就已動(dòng)手開(kāi)展制訂觸及物業(yè)糾紛案件法律說(shuō)明的相關(guān)準(zhǔn)備和調(diào)研事情，并于2007年就上述兩個(gè)司法解釋正式立項(xiàng)。2008年6月16日，最高法院曾向全社會(huì)公布過(guò)這兩個(gè)司法解釋的征求意見(jiàn)稿，向公眾征求意見(jiàn)。

　　車(chē)位應(yīng)先滿(mǎn)足業(yè)主需要

　　“建筑物區(qū)別所有權(quán)”在一般語(yǔ)境中，一般指購(gòu)買(mǎi)了房地產(chǎn)的業(yè)主權(quán)力。在法律概念上，是指明確界定在同一個(gè)建筑物上存在各個(gè)所有人單獨(dú)應(yīng)用的公用部分以及多個(gè)所有人配合應(yīng)用的專(zhuān)用部分，為此，中國(guó)的《物權(quán)法》規(guī)定這種物權(quán)名稱(chēng)為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。

　　這次最高法院的《建筑物區(qū)別所有權(quán)的說(shuō)明》所做的詳細(xì)規(guī)定，首要針對(duì)業(yè)主身份的界定、專(zhuān)有部分和私有部分的規(guī)定、業(yè)主權(quán)利義務(wù)的范圍、車(chē)位車(chē)庫(kù)糾紛的處理以及住改商糾紛的處理和業(yè)主知情權(quán)的保障等。

　　該法律說(shuō)明規(guī)定，除了依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定能夠明確覺(jué)得業(yè)主的人，其余經(jīng)由過(guò)程法院的訊斷，或者在政府征收決定發(fā)生效力之時(shí)、繼承和遺贈(zèng)發(fā)生效力之時(shí)，只要是和建設(shè)單位已經(jīng)簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，盡管沒(méi)有辦理所有權(quán)登記，也可以被認(rèn)定為業(yè)主。

　　法律說(shuō)明還就專(zhuān)有部分和私有部分，作了明確的規(guī)定。車(chē)位、攤位以及計(jì)劃中曾經(jīng)參加特定屋宇生意條約的露臺(tái)，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專(zhuān)有部分；而建筑物的根底、承重布局、外墻、屋頂以及通道、樓梯、大堂、消防、大眾照明均屬于私有部分。而如果不屬于業(yè)主的專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分，或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所以及設(shè)施，都將認(rèn)定為公有部分。

　　對(duì)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)問(wèn)題，《建筑物區(qū)別所有權(quán)的說(shuō)明》規(guī)定，《物權(quán)法》規(guī)定的車(chē)位、車(chē)庫(kù)需“應(yīng)該起首饜足業(yè)主的需求”，是指設(shè)置裝備擺設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主。配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。

　　法律說(shuō)明還規(guī)定，如果是在修筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車(chē)的車(chē)位以外，占用業(yè)主共有路途或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有的車(chē)位。

　　另外，業(yè)主有權(quán)了解的信息包括建筑物及其隸屬辦法的培修資金的籌集、應(yīng)用情況；物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況、建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車(chē)庫(kù)、車(chē)位的處分情況等等。

　　物業(yè)退出機(jī)制進(jìn)一步明確

　　跟著物業(yè)糾紛越來(lái)越多，如果在司法上措置不好，一些糾紛就演化成社會(huì)事情。《物業(yè)糾紛的說(shuō)明》主要就物業(yè)辦事合同對(duì)業(yè)主的約束力及效能、物業(yè)辦事企業(yè)的守約義務(wù)負(fù)擔(dān)、業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的責(zé)任承擔(dān)、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理、物業(yè)使用人的雇用等問(wèn)題做了規(guī)定。

　　依據(jù)這一法律說(shuō)明，設(shè)置裝備擺設(shè)單位依法與物業(yè)辦事企業(yè)簽訂的后期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。法院不支持業(yè)主以非合同當(dāng)事人為由提出抗辯。

　　然則，法律說(shuō)明列舉了兩種情形，法院應(yīng)該支撐的條約或許條約相關(guān)條目有效。比如，物業(yè)公司將全部的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人；此外，物業(yè)服務(wù)合同中有免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

　　假如物業(yè)公司不執(zhí)行或許不完全執(zhí)行物業(yè)辦事條約商定的或許法律、法例規(guī)定的以及相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)義務(wù)的，法院也應(yīng)當(dāng)支持。物業(yè)公司也不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)。

　　法律說(shuō)明還規(guī)定，業(yè)主無(wú)合法理由不能謝絕繳納物業(yè)費(fèi)。如果物業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能以沒(méi)有享受或者無(wú)需接受為由，不繳納費(fèi)用。

　　另外，法院支撐物業(yè)條約的權(quán)力責(zé)任終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)公司退出物業(yè)辦事地區(qū)、移交物業(yè)辦事用房和相關(guān)辦法，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。如果物業(yè)公司拒絕退出、移交，不能以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同后的物業(yè)費(fèi)。

　　以上就是上海律師事務(wù)所為大家整理的有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的知識(shí)，通過(guò)以上知識(shí)相信您對(duì)此問(wèn)題已經(jīng)有了大致的了解，如果您還有更多的疑問(wèn)，可以咨詢(xún)上海律師事務(wù)所，或者直接委托上海律師事務(wù)所幫您擺脫法律困境。