上海買賣合同律師介紹買家拒絕履行購(gòu)房協(xié)議起訴訴要中介費(fèi)基本案情

　　姚某想要購(gòu)買房屋，便通過長(zhǎng)興一家房產(chǎn)公司尋找合適的房源，并于2019年1月12日，與賣家阿亮在該房產(chǎn)公司的介紹促和下簽訂了一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議。房屋面積149.42平方米，含汽車位一處，轉(zhuǎn)讓價(jià)為232.8萬元。同時(shí)約定：在當(dāng)月25日前辦理房屋過戶手續(xù)，中介費(fèi)由買賣雙方協(xié)商支付，若一方違約則中介費(fèi)由違約方支付。

　　然而，協(xié)議簽訂后，姚某卻于當(dāng)月28日表示拒絕履行協(xié)議。

　　房產(chǎn)公司認(rèn)為姚某的行為違約，應(yīng)按照之前簽訂的協(xié)議約定承擔(dān)中介費(fèi)，于是向長(zhǎng)興縣人民法院起訴，請(qǐng)求判令姚某立即支付中介費(fèi)4萬元。

　　庭審現(xiàn)場(chǎng)

　　姚某變卦為哪般？

　　買賣不成是誰的責(zé)任？

　　姚某需要承擔(dān)中介費(fèi)嗎？

　　針對(duì)以上問題，庭審現(xiàn)場(chǎng)原被告及第三人阿亮三方展開了激烈辯論。

　　原告房產(chǎn)公司稱：姚某在簽訂協(xié)議后，又以房屋價(jià)格太高反悔拒絕履行協(xié)議，已構(gòu)成違約，應(yīng)按照協(xié)議約定支付中介費(fèi)4萬元。

　　被告姚某辯稱：其確實(shí)與房產(chǎn)公司、阿亮簽訂了《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議》。簽訂的協(xié)議是無效的，買的房產(chǎn)存在交易不能的客觀事實(shí)，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任，也無權(quán)收取任何費(fèi)用，法院應(yīng)駁回其全部訴請(qǐng)。理由為：

　　第一，賣房一方僅有阿亮一人簽字，其妻子阿紅沒有在協(xié)議上簽字認(rèn)可交易。

　　第二，后來根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)交易中心的材料才知道，買的房產(chǎn)上還有127萬余元抵押債權(quán)，也直到簽訂協(xié)議的三個(gè)月后的4月12日，上面的房貸才還清，但房產(chǎn)公司在簽訂協(xié)議時(shí)隱瞞了這一事實(shí)。

　　第三，房產(chǎn)公司并沒有和他簽訂書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，不能收取任何中介費(fèi)。

　　第三人阿亮稱：房產(chǎn)確實(shí)是其和妻子阿紅共同共有的，但姚某在簽訂合同時(shí)知道其夫妻二人是真心出賣的，還支付了1萬元定金。姚某違約后，房產(chǎn)已賣給他人也說明阿紅完全同意出賣房產(chǎn)。在簽訂協(xié)議十幾天后其就清空了房產(chǎn)和準(zhǔn)備提前歸還貸款、協(xié)助辦理過戶。

　　最終，長(zhǎng)興法院判決駁回原告房產(chǎn)公司要求被告姚某支付4萬元中介費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

　　一審判決后，雙方當(dāng)事人均服判息訴，未提起上訴。

　　大多數(shù)人找房屋都是通過房屋中介的，中介會(huì)提供房屋選擇，然后簽訂房屋租賃合同，收取中介費(fèi)。既然收取了費(fèi)用，就需要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，買房時(shí)房屋中介需要承擔(dān)的義務(wù)有哪些呢？

　　一、提供與訂立合同有關(guān)的真實(shí)情況的責(zé)任

　　房屋中介最重要的責(zé)任就是提供與訂立合同有關(guān)的真實(shí)情況。房產(chǎn)中介提供的服務(wù)包括咨詢和居間服務(wù)，簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

　　房產(chǎn)中介在提供居間服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向委托人披露的重要事實(shí)有：

　　1、房屋的權(quán)屬情況；

　　2、房屋的抵押、典當(dāng)?shù)葯?quán)利限制信息；

　　3、預(yù)告登記、異議登記等登記信息；

　　4、出售人與買受人的姓名、身份證號(hào)等基本信息。

　　由于居間人提供的信息是委托人簽訂合同的重要依據(jù)，因此居間人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人報(bào)告相關(guān)事項(xiàng)，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求委托人支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　二、故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況時(shí)的賠償

　　如果中介故意隱瞞了真實(shí)信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產(chǎn)權(quán)人本人，也不是合法的代理人，就介紹給買受人，從而造成買受人的損失的，中介應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　三、未完成全部委托事項(xiàng)時(shí)的責(zé)任

　　如果居間協(xié)議中約定按成交價(jià)1%支付中介費(fèi)的，中介提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　1、權(quán)籍調(diào)查：向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查、征詢所交易房屋權(quán)利的來源、現(xiàn)狀、有無抵押、有無權(quán)利限制等，做好書面記錄；調(diào)查、征詢涉及權(quán)利人的處分要求和條件；核實(shí)處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。

　　2、使用狀況調(diào)查：收集、調(diào)查、征詢房屋座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內(nèi)的頂、墻、地、門、窗及設(shè)備等是否需要檢測(cè)或修復(fù)，設(shè)備轉(zhuǎn)讓價(jià)格及有關(guān)費(fèi)用的結(jié)清情況等；向物業(yè)管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)，以及維修基金的繳納和使用情況等。

　　3、行情調(diào)查：收集、調(diào)查、征詢買賣價(jià)格的行情比較、稅費(fèi)結(jié)算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價(jià)格比較、有關(guān)政策變動(dòng)的影響等；進(jìn)行各種形式的信息發(fā)布活動(dòng)等。

　　4、確定成交意向，訂立交易合同：陪同雙方當(dāng)事人實(shí)地踏勘房屋、設(shè)備、環(huán)境；約定洽談時(shí)間、溝通買賣雙方的成交意向；出示和認(rèn)定權(quán)籍資料、確定當(dāng)事人身份等；為成交雙方選擇合同文本，進(jìn)行簽約指導(dǎo)、見證，如實(shí)告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項(xiàng)、履行方式、支付房款的方式等。

　　5、辦理產(chǎn)權(quán)過戶：雙方當(dāng)事人過戶手續(xù)資料收集、報(bào)告、確認(rèn)、確權(quán)時(shí)間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費(fèi)，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。

　　上海房屋合同糾紛律師：多數(shù)房產(chǎn)中介提供的居間合同中都約定委托人應(yīng)當(dāng)在簽訂正式買賣合同之日支付房屋總價(jià)1%的中介費(fèi)，但有時(shí)簽訂了正式合同后由于一方違約或者其它原因并不繼續(xù)履行下去，因此中介并不會(huì)完成以上第4項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，在這種情況下，中介不僅不能索要報(bào)酬而且應(yīng)當(dāng)退還部分中介費(fèi)，而且委托人也不能要求賠償。