2014年1月，王某將其所有房屋出售給張某，雙方簽訂了買賣合同。張某交錢后入住，約定雙方在合同簽訂后3個月內(nèi)完成過戶登記手續(xù)。2014年3月，王某因外出逃債下落不明，張某未能如期辦理過戶手續(xù)。上海律師咨詢網(wǎng)帶您了解一下具體的情況。

　　2014年2月，王向銀行貸款30萬元，并以該房屋辦理了抵押登記。2014年底，銀行向法院申請拍賣房屋，拍賣、變賣房屋所得價款優(yōu)先受償。張?zhí)岢霎愖h，房屋買賣合同合法有效，該房屋為其合法財產(chǎn)，且本人已支付了相應(yīng)房屋的全部對價，不存在過錯，應(yīng)視為取得房屋所有權(quán)，銀行不能直接實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，本案執(zhí)行應(yīng)予排除。

　　鑒于上述案件，本案的焦點(diǎn)在于能否確立張某的異議？銀行的抵押貸款能實(shí)現(xiàn)嗎？對此有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為張的異議不能成立。房屋買賣協(xié)議雖然有效，但我國不動產(chǎn)物權(quán)采取登記生效原則。

　　因買賣房屋時雙方未辦理房屋權(quán)屬變更登記，不能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力。銀行的擔(dān)保權(quán)是有效的，優(yōu)先于合同產(chǎn)生的債權(quán)。即使異議人支付全部價款并實(shí)際占有，但不轉(zhuǎn)移所有權(quán)，異議人仍不能享有財產(chǎn)權(quán)，只享有對王的債權(quán)。實(shí)際上，該房產(chǎn)仍為王的財產(chǎn)，抵押權(quán)人依法享有抵押權(quán)，可以就該房屋拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。

　　第二種觀點(diǎn)可以認(rèn)為，張某所提異議進(jìn)行基本沒有成立。因?yàn)樵摲课萃跄吃诘盅簷?quán)登記工作之前就已經(jīng)出售給張某，買賣雙方合同管理合法合理有效，且張某已經(jīng)成為支付企業(yè)全部款項(xiàng)并實(shí)際需要入住，雖未辦理過戶登記手續(xù)，但原因是王某下落不明，非張某意志發(fā)展能力影響范圍，張某并無過錯。

　　銀行雖為善意，但王某故意隱瞞后手抵押房屋建筑已經(jīng)在先出售的事實(shí)，有違社會誠信，其與銀行通過設(shè)定抵押貸款行為屬無權(quán)處分，故銀行不享有對該房屋的抵押權(quán)，所以張某的權(quán)益我們應(yīng)當(dāng)具有優(yōu)先環(huán)境保護(hù)，銀行可另行設(shè)計要求王某承擔(dān)違約主體責(zé)任。

　　作者同意第二種觀點(diǎn)。本案中有兩種法律關(guān)系： 一是異議人張某與被執(zhí)行人王某的關(guān)系； 二是銀行適用于抵押合同執(zhí)行的關(guān)系。因此，房屋買賣合同中出賣人死亡時，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼承合同義務(wù)，繼續(xù)履行房屋買賣合同，協(xié)助買受人辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，依法享有房屋買賣的繼承權(quán)，買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　上海市松江區(qū)人民法院在《、與吳房屋買賣合同糾紛案》（案號：(2016）滬0117民初5769號。法院在法院意見和判決書部分寫道：“原告與吳中央簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，是合法的、補(bǔ)充的。

　　在履行管理過程中，吳中央過世，該事實(shí)不導(dǎo)致吳中央與原告公司之間的房屋進(jìn)行買賣雙方合同法律關(guān)系發(fā)展當(dāng)然終止。三被告中國作為吳中央的第一順位法定繼承人均未放棄對遺產(chǎn)的繼承，也應(yīng)當(dāng)選擇繼續(xù)積極履行被繼承人吳中央生前的債務(wù)。

　　該債務(wù)能力并非專指金錢債務(wù)，當(dāng)然其中包括企業(yè)合同項(xiàng)下的義務(wù)，因此需要原告要求我們繼續(xù)履行我國房地產(chǎn)市場買賣合同，由三被告向其交付系爭房屋及協(xié)助辦理系爭房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險轉(zhuǎn)移登記至原告名下的訴訟請求，本院予以政策支持。

　　此外，上海律師咨詢網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，繼承法第二條規(guī)定“繼承從死者死亡開始”，出賣人的房屋所有權(quán)在出賣人死亡時由其法定繼承人依法繼承，出賣人有法定義務(wù)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人并配合所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，出賣人在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記合同規(guī)定的期限前死亡，因?yàn)榉课菟袡?quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給出賣人的法定繼承人，合法繼承人與買受人之間沒有契約關(guān)系，無論房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓是否是繼承人的合法權(quán)利，買受人都不能強(qiáng)制要求繼承人繼續(xù)履行房屋買賣合同。