根據有關規定，征用房屋對國有土地的補償，不得少于征用房屋當天決定征用房屋的市場價格。歸根結底，你的房子的價值不是你的決定，也不是收藏家的決定，必須具備相應的房地產評估機構的資格。我相信很多家庭都經過了評估過程才拿到了評估報告，但是對于那些評估門你是否做對了呢？今天，普陀律師要教大家了解拆遷評估的門道，防止吃了評估的啞巴虧！

　　一、評估機構的確定

　　根據《國有企業土地上房屋進行征收管理評估沒有辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第四條的規定，評估研究機構發展的確定有幾點需看懂：

　　1.確定評估機構的主體－搬遷住戶

　　在確定房地產估價機構的過程中，搬遷戶有權選擇應由哪家房地產估價機構進行估價工作。因此，在實踐中，政府單方面確定評估機構不符合程序，切記！

　　2.確定評估機構的方法——咨詢與選擇；按多數原則表決；隨機方式

　　房地產市場價格進行評估管理機構可以首先要由拆遷戶在規定時間內協商選定；協商不成的，由房屋征收企業部門以及組織拆遷戶按照少數服從多數的原則投票決定，或者沒有采取搖號、抽簽等隨機教育方式方法確定。

　　二、評估目的及評估時點

　　1. 評估的目的——為補償或差別待遇提供依據

　　被征收房屋的補償方式有貨幣補償和產權調換。根據評估辦法第八條的規定，評估目的有兩個：一是為確定被征收房屋價值提供拆遷補償依據；二是為計算被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差額提供依據。

　　2、評估時點——房屋進行征收管理決定企業公告之日

　　評估工作應在房屋征收決定公告后進行，在實際操作層面上，部分征收人員在房屋征收決定公告前進行評估，直到一兩年后才正式公布房屋征收決定。 到了這個時候，房子的價值已經發生了巨大的變化，對搬遷的住戶來說是非常不公平的，所以評估過程既不合規也不合理。

　　三、評估因素

　　被征收房屋的價值是最受關注的問題，那么被征收房屋的價值是什么，房屋價值評估應該考慮哪些因素？你需要明白兩件事：

　　1.被征收房屋的價值

　　被征收房屋使用價值是指被征收房屋建筑及其占用范圍內的土地資源使用權在正常市場交易情況下，由熟悉基本情況的交易雙方以公平交易行為方式在評估時點自愿信息進行網絡交易的金額。

　　2. 房屋價值評估因素

　　同類房地產市場價格是指同類或類似房地產在評估時的平均交易價格，包括被征用房地產的位置、用途、權利性質、等級、新舊水平、規模和建筑結構等。因此，被征用房屋的價值評估，須考慮影響被征用房屋價值的因素，例如地點、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積、土地占用、土地保有權等。

　　四、評估結果和異議處理

　　1.評估研究結果——分戶評估工作報告

　　評估結果應反映在評估機構提供的總體評估報告和住戶評估報告中，房屋征收部門應將住戶評估報告移交拆遷戶。 整體評估報告和單項評估報告應由主管房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產評估師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章，不得加蓋公章。

　　2. 處理對評價結果的異議——審查和評價

　　拆遷戶對分戶評估研究結果有異議的，有以下幾種主要途徑我們可以走：

　　（1）應當自被征收房屋分戶評估工作報告送達之日起10日內，向房地產市場價格風險評估研究機構發展提出書面申請并指出社會問題，申請復核評估。

　　（2）對審查結果仍有異議的，應當自收到審查結果之日起10日內，向房屋被征收的評估專家委員會申請評估。

　　（3）鑒定意見發布后，拆遷戶對拆遷補償金仍有異議的，應當依法復議或者提起訴訟。

　　國有土地上房屋征收評估是必經程序，但集體土地上的法律并沒有明確規定必須評估。即便如此，只要經過評估，就必須合法合理。以上考核門道大家一定要掌握。遇到不合規、評估不合理的情況，一定要及時咨詢普陀律師。不要被套牢，及時維權！