國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村住宅用地管理的意見(jiàn)》規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買住宅用地，嚴(yán)禁向城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買、非法建造住宅發(fā)放土地使用證。在實(shí)踐中，主要有以下幾種情況。上海律師咨詢為您解答一下有關(guān)的情況。

　　1、在出賣人將宅基地上建造的房屋出售給城鎮(zhèn)居民之前或同時(shí)，該房屋占用的宅基地已因征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原是農(nóng)民的出賣人也已轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，宅基地性質(zhì)發(fā)生變化的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。出賣人起訴確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　2、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買私有房屋后，所買賣的房屋經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并經(jīng)當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)變更手續(xù)，取得合法權(quán)屬證書的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。出賣人起訴確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　問(wèn):是否經(jīng)過(guò)主管部門批準(zhǔn)，當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意？什么情況下會(huì)被批準(zhǔn)？

　　3、城鎮(zhèn)居民購(gòu)房后將戶口遷入房屋所在地，并申請(qǐng)加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織成為農(nóng)民的，房屋買賣合同可以認(rèn)定有效。出賣人起訴確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　4、買受人、協(xié)議簽字人雖然為城鎮(zhèn)農(nóng)村居民社會(huì)身份，但其配偶或父母、子女為購(gòu)買房屋所在地集體企業(yè)組織內(nèi)部成員，且在購(gòu)買房屋時(shí)系家庭成員之間共同發(fā)展出資，亦為共同生活居住的，村集體主義經(jīng)濟(jì)管理組織學(xué)生同意其買賣合同主要內(nèi)容的。可以通過(guò)依法認(rèn)定為一個(gè)家庭環(huán)境共同購(gòu)房，買賣房屋合同能夠有效。如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　5、在1999年1月1日修改土地管理法之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給返鄉(xiāng)定居的干部、職工、退伍軍人和僑胞、港澳臺(tái)同胞，房屋買賣合同視為有效。賣方起訴確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　6、同一房屋多次買賣轉(zhuǎn)讓后的效力，可以根據(jù)最后一個(gè)買受人的身份和交易情況以及上述處理原則進(jìn)行判斷和認(rèn)定。

　　7、如縣級(jí)以上人民政府已辦理相關(guān)土地征用出讓、規(guī)劃、建設(shè)驗(yàn)收，繳納土地出讓金、交易稅等。對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房，已依法完善商品房買賣法律手續(xù)的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效，由合同當(dāng)事人合理承擔(dān)相關(guān)土地出讓金、交易稅費(fèi)等費(fèi)用。

　　城鎮(zhèn)居民進(jìn)行購(gòu)買農(nóng)村房屋合同效力認(rèn)定相關(guān)國(guó)家法律、政策理論依據(jù)。

　　《民法典》第一百五十三條: 違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效全國(guó)民商事審判法院關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問(wèn)題第八次工作會(huì)議(民事部分)總結(jié)規(guī)定，在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，按照國(guó)家政策和有關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，處理宅基地使用抵押擔(dān)保權(quán)出現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓糾紛。

　　在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋的出售合同被視為無(wú)效。合同無(wú)效后，買方應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)和其他因素，確定買方要求退還購(gòu)買價(jià)款及其利息，并賠償重建或者重建費(fèi)用。

　　《民法典》第三百六十三條:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

　　《土地管理法》第九條 ：城市市區(qū)的土地管理屬于我們國(guó)家對(duì)于所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律制度規(guī)定企業(yè)屬于自己國(guó)家進(jìn)行所有的以外，屬于中國(guó)農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于一個(gè)農(nóng)民集體所有。

　　《土地管理法》第六十二條:農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量利用原有宅基地和村內(nèi)宅基地。農(nóng)村村民住宅用地由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出售或出租房屋后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　上海律師咨詢了解到，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)加強(qiáng)我國(guó)土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)管理人員嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款規(guī)定：農(nóng)村的住宅不得向城市社區(qū)居民出售，也不得批準(zhǔn)中國(guó)城市地區(qū)居民在農(nóng)民社會(huì)集體土地建住宅，有關(guān)教育部門之間不得違法為建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。