2012年11月12日，周顯志、余出具雙方協(xié)議書，載明:”、、、我承諾，我愿意在2013年6月30日前將X棟作為中安公司工程部的辦公使用，然后在2013年7月1日交出房屋鑰匙等相關(guān)資料。不能如期交付的，按《商品房買賣合同》第十條違約處理。上海律師咨詢為您解答一下有關(guān)的情況。

　　2013年3月9日，眾安公司登記并獲得有關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)證(初始登記)。簽訂合同后，周賢智、俞美芳同意以5162730元的房價支付中安公司。2013年3月25日，鐘安公司取得該處所的土地保有權(quán)(土地保有權(quán)注冊處)。

　　隨后，周憲之和俞美芳向法院提起訴訟，要求中安公司交付房屋，支付逾期交付的罰款，并申請逾期登記的罰款。(中安公司沒有與原告辦理交房手續(xù)，也沒有在訴訟之日將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證交給原告。)該案的其中作為一個問題爭議焦點即眾安公司企業(yè)是否應(yīng)同時可以承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的違約責(zé)任。

　　違約的法律責(zé)任是否同時適用。雖然合同規(guī)定“如果賣方逾期交付房屋并承擔(dān)逾期交付的責(zé)任，賣方在本合同第十六條中承諾取得土地、相應(yīng)延期的房屋產(chǎn)權(quán)證、延期交付的時間和同期交付的商品房等”，但該條款屬于格式條款，其內(nèi)容明顯無視原告的利益，使原告的權(quán)益處于不確定狀態(tài)，免除被告按時交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，應(yīng)屬于無效的格式條款，因此，由于雙方的協(xié)議，被告不能免除逾期交付產(chǎn)權(quán)證的違約違約。

　　關(guān)于違約金的數(shù)額。從雙方訂立的商品房買賣合同的目的來看，違約金的約定更具有懲罰性(懲罰性違約金)，是合同雙方約定的對違約行為的一種制裁。原告已按合同約定向被告支付全部購房款5162730元。

　　為防止被告拖延履行合同義務(wù)，督促原告及時履行交付房屋及房產(chǎn)證的義務(wù)，違約金仍按合同約定計算。二審法院最終維持一審判決，理由與一審法院相同。

　　合同中分別進行約定了逾期交房與逾期辦證的違約風(fēng)險責(zé)任，但同時又約定開發(fā)商可以承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任公司之后，逾期辦證的違約行為責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)認定該約定一個屬于企業(yè)免除開發(fā)商按時辦證義務(wù)的無效數(shù)據(jù)格式條款，開發(fā)商仍應(yīng)按照相關(guān)合同雙方約定需要承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項研究違約之責(zé)。

　　法律風(fēng)險和防范開發(fā)商延遲交付房屋和延遲認證

　　1、支付 liquidated damage 或賠償損失

　　《最高國民法院對于審理商品房生意合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

　　第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由要求減少的，應(yīng)當(dāng)在違約金超過造成損失的30%的基礎(chǔ)上適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加的，違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約造成的損失確定。

　　第十七條商品房買賣合同沒有規(guī)定 liquidated damage 金額或損失賠償金額的計算方法。Liquidated damage 金額或損失賠償金額可參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:

　　逾期不付的，按照金融機構(gòu)按照中國人民銀行規(guī)定計算的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計算。

　　逾期交付使用的，按照相關(guān)主管部門公布的或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的同地段同類房屋逾期交付期間的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　2、購房合同解除

　　《最高國民法院對于審理商品房生意合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

　　第十五條。根據(jù)合同法第九十四條，推遲交付房屋的賣方或推遲支付房屋購買價款的買方在被敦促后三個月內(nèi)不履行義務(wù)，如果一方當(dāng)事人要求取消合同，除非雙方當(dāng)事人另有約定，否則應(yīng)予以支持。

　　上海律師咨詢認為，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人未約定的，行使撤銷權(quán)的合理期限為對方提醒后三個月。對方不申請撤銷權(quán)的，自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán); 對方不在期限內(nèi)行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。